Prevê a redação legal da Lei de Locações que no caso de contrato por tempo indeterminado, desde que com previsão contratual e averbação da locação no na matrícula do imóvel, o novo proprietário tem a obrigação de respeitar a locação. Indiscutível!!!

Com relação aos contratos de locação com prazo determinado e sem a averbação da locação na matrícula imobiliária, e esse é o caso em comento, não há previsão legal de que o novo proprietário deva respeitar a locação.

Contudo, nestes contratos, a transferência da propriedade também deverá respeitar o contrato de locação, independentemente de sua averbação no fólio registral, pois há que ser observada a boa-fé objetiva e os deveres laterais do contrato. Explica-se:

A simples ausência de previsão contratual de manutenção da locação em caso de alienação do imóvel não é suficiente para frustrar toda a expectativa de alguém que aluga um imóvel comercial e constitui um fundo de comércio, frustrando suas expectativas e causando prejuízos imensuráveis.

Em casos tais, faz-se necessário lançar mão de princípios do Direito Civil, os conhecidos deveres laterais do contrato, já que no direito obrigacional exsurgem deveres que ultrapassam aqueles contidos expressamente nas cláusulas que regem o contrato.

Pois bem, além da execução da prestação, além da entrega do bem, há inúmeros outros deveres implícitos ao contrato, que decorrem do que legitimamente se espera que seja a conduta das partes. São inúmeros os deveres que devem ser observados pelos contratantes, seja no limiar das tratativas, como na formação, execução e pós-execução do contrato, embora o artigo 422, do Código Civil, mencione apenas as fases de conclusão e execução do contrato, observado, evidentemente, o princípio da probidade e boa-fé.

São exemplos de deveres laterais do contrato (implícitos): o de não obstruir a consecução e o gozo da finalidade do contrato; dever de informar com clareza; dever de não criar falsas expectativas; dever de garantir a idoneidade do bem e/ou serviço; dever de segredo; dever de guarda, etc.

Portanto, está mais do que claro que alguém que assume um contrato de locação comercial por dois, três ou mais anos, cria legítimas expectativas de atividade empresarial nesse período, envidando esforços e investindo dinheiro para a implementação e fruição de seu negócio.

Portanto, a venda do bem locado a terceiro, sem que a locação esteja averbada na matrícula imobiliária e sem cláusula de manutenção, por si só, não dá ao comprador o direito de alijar o locatário do imóvel, se o seu contrato ainda está em vigor. O locador, em casos tais, deverá respeitar a locação até o seu final.

E nos dias atuais não há como reconhecer que eventuais compradores de imóveis não possuam conhecimento dessa condição (contrato de locação vigente), pois procedem visitas ao imóvel para verificar seu estado de conservação, tipo de construção e sua atual ocupação. Esses procedimentos são pré-requisitos indispensáveis a qualquer negociação imobiliária, não se limitando apenas naquelas exigências de entrega de certidões pessoais e imobiliárias.

A visibilidade do estado de ocupação de um imóvel, hoje, é manifesto. Frente ao estado das coisas, a alegação de que se fazia imprescindível a averbação da locação no fólio registral para a locação se fazer boa frente a terceiro, se faz demasiadamente  exagerada e desalinhada da nova jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Portanto, não é razoável chancelar que, alguém que tenha interesse em alugar um imóvel comercial, simplesmente mude de idéia e resolva vendê-lo, desprezando todas as legítimas expectativas daquele reuniu mão-de-obra, insumos e matéria prima para realização de atividade empresária.

Assim, aquele que adquire imóvel na vigência de contrato de locação por tempo determinado, tem o dever de manutenção do contrato, observando-se a boa-fé e lealdade nas relações civis.

Ao lado da necessidade de se observar os deveres laterais do contrato, está o princípio da função social dos contratos, previsto no Código Civil de 2002, no art. 421. Este artigo integra nova doutrina contratual, marcando a superação do paradigma liberal clássico (relativismo, onde o contrato só produz efeitos entre as partes) na teoria geral dos contratos. Aliás, Orlando Gomes trata muito bem do assunto em sua obra "Contratos".

Então, a propriedade, à luz da Constituição Federal, deixa de ser vista como um direito que serve exclusivamente os interesses do titular, passando a ser considerada vinculada a certo contexto sócioeconômico.

Por fim, considerando as peculiaridades de uma atividade empresarial, bem como os princípios contratuais supracitados, a averbação da locação para sua valia contra terceiro adquirente, não se faz necessária.